最高法院： 承租人请求阻止向受让人移交占有被执行的不动产需满足三个条件

点击蓝字关注我们

本公众号主要关注金融不良资产处置、强制执行实务、案例、法规以及行业招聘信息等，往期精选文章链接：

01

案例索引

（2021）最高法民申3691号，王涵、某银行昆明分行等申请执行人执行异议之诉民事申请再审审查民事裁定书

02

案件当事人

再审申请人（一审被告、二审上诉人，案外人）：王涵。

被申请人（一审原告、二审被上诉人，申请执行人）：某银行昆明分行。

被申请人（一审被告、二审被上诉人，被执行人）：云南阿诗玛文化产业投资集团有限公司。

03

基本案情

王涵申请再审主要事实和理由：一、王涵提交的新证据足以推翻原判决。农行昆明护国路支行出具的《证明》能够证明王涵已向阿诗玛公司付清购买案涉商铺的全部款项。《个人活期明细》、微信截图等证据能够证明王涵自2016年起将案涉商铺租赁给他人。二、一、二审程序违法。案外人王颖支付的包括案涉商铺在内的两间商铺租金的银行流水（金额为1849994元）系审理本案的主要证据，但银行只允许法院工作人员调取，王涵曾书面申请一、二审法院调取，均未被准许，致使王涵支付租金的情况无法查清,导致一、二审判决无法认定《XX商铺有期有偿使用协议书（二十年期）》（以下简称《使用协议》）合法有效，仅以王涵提交的证据不能充分有效的证明其一次性支付过租金，即无法证明其昆明中院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同为由，判决王涵败诉，显属程序违法。三、王涵在一、二审过程中提交了充分、完整的证据，能够证实其在昆明中院查封前已签订合法有效的书面租赁合同，并占有使用该不动产。王涵对案涉商铺享有合法的租赁权，足以排除昆明中院的强制执行。四、一、二审判决适用法律错误。昆明中院于2020年4月23日张贴腾房公告，要求王涵在15日内腾房，已实质性侵害王涵的承租权。
某银行昆明分行提交书面意见称，一、王涵提交的证据不足以证明其主张，应当承担举证不能的法律后果。二、王涵并非案涉商铺真实的承租人。三、即便王涵系案涉商铺真实的承租人，但其怠于行使权利，不应予以保护。四、如果王涵确实与阿诗玛公司串通，恶意诉讼,以期达到阻却执行的目的，请求对其不法行为予以处罚；构成犯罪的，请求将犯罪线索移交相关机关查处。如果案涉商铺在抵押权设立前，确实存在已租赁给王涵的事实，则阿诗玛公司在借款合同、抵押合同签订时，向某银行昆明分行提交了虚假的承诺和抵押合同附件，已涉嫌犯罪，请求移交相关机关查处。

04

裁判理由

最高法院经审查认为，根据《执行异议和复议规定》第三十一条规定，承租人请求阻止向受让人移交占有被执行的不动产，需满足三个条件，一是就被执行的不动产，承租人已在人民法院查封前签订了合法有效的书面租赁合同；二是承租人已经占有使用被执行的不动产；三是在租赁期内。具体到本案中，首先，虽然王涵提交了其与阿诗玛公司于2008年5月19日签订的租期为20年的《使用协议》，但其提交的银行付款凭证不能证明系支付的案涉商铺的租金，且王涵亦未提交证据证明其以现金方式交付了定金，并以该定金折抵租金。王涵提交的阿诗玛公司出具的《收据》上记载的租金金额与其提交的银行付款凭证上记载的金额不相符，且《收据》上的落款时间早于王涵所述的支付租金的时间。据此，二审判决认定王涵提交的证据不能充分有效地证明其一次性支付了租金，并无不当。再审审查期间，王涵提交的新证据尚不足以推翻原判决。其次，王涵述称其将案涉商铺承租后又返租给阿诗玛公司，在与阿诗玛公司解除托管后，又将案涉商铺租赁给他人。但王涵提交的新证据不足以证明阿诗玛公司依约向其支付了托管收益，以及阿诗玛公司将案涉商铺交还给王涵，他人向王涵支付租金的事实。据此，二审判决认定王涵对签订租赁合同并实际占有使用案涉商铺的事实未能尽到充分举证义务，亦无不当。最后，案涉商铺在办理抵押登记时，阿诗玛公司在抵押房屋利用现状栏备注“自用”，而对同期已出租的其他商铺，阿诗玛公司均备注为“出租”。二审判决综合以上情形认定王涵提交的证据不足以证明其对案涉商铺具有合法有效的租赁权，并无不当。关于王涵所述一、二审法院审理程序违法的问题。王涵主张其在一、二审中申请法院调取王颖向阿诗玛公司支付租金的银行流水，鉴于王颖系王涵的姐姐，王涵无法取得王颖向阿诗玛公司转款的明细，与常理不符。故一、二法院未予调取该项证据不违反法律规定。综上,驳回王涵的再审申请。

‍相关链接：

《强制执行法规汇编（2022版）》

编者简介：任职于某股份制银行总行资产保全部门，工作之余通过“保全部”公众号和“民事执行与不良资产”知识星球文档资料库为行业持续输出金融不良资产处置与强制执行领域的法规、案例与实务资料。

本公众号文章可随意在朋友圈或微信群转发，但若公众号转载须征得同意并注明来源“保全部”公众号。‍